Suomessa on lähes 100.000 taloyhtiötä. Niissä osakkaat ovat oman yhtiönsä vakioasiakkaita. Yhtiöitä johdetaan isännöitsijän (= toimitusjohtaja), hallituksen ja yhtiökokouksen päätöksin. Rakenne on tuttu osakeyhtiölaista, mutta käytännössä hallituksen rooli taloyhtiöissä usein toteutuu alimittaisena: ammatti-isännöitsijä ja yhtiökokous kantavat isomman taakan kuin lainsäätäjä on tarkoittanut.
Ammatti-isännöitsijän vahva rooli on luonnollinen ja hyödyllinen, koska hallituksen jäsenet eivät välttämättä ole talouden ja kiinteistötekniikan asiantuntijoita. Sen sijaan silloin, kun hallituksen päätösvallassa olevia asioita viedään varmuuden vuoksi yhtiökokouksen päätettäväksi, syntyy erityisesti aikatauluongelmia ja aika ajoin myös keskusteluja, joissa yhtiökokous ottaa hallituksen roolin, mutta päätöksentekokeskustelu pomppii kuin ylikuumentunut superpallo asfaltilla.
Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 7 luvun mukaan hallituksen vastuulla on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
Hallituksen tehtävänä on myös huolehtia, että yhtiön toiminta ja päätökset palvelevat osakkaiden etua. Näin ollen hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen tai vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muita osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuvia kustannuksia.
Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS auttaa taloyhtiöitä ja kiinteistön omistajia suunnittelemaan budjettia ja varautumaan tuleviin korjaus- ja kunnossapitotarpeisiin. Tämän puitteissa hallitus voi hyvin tehdä investointipäätöksiä viemättä niitä yhtiökokoukseen, erityisesti silloin, kun hallitus toteuttaa suunnitelman mukaisia tai sen tarkoitusta edistäviä investointeja.
Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.
Entä sitten yhtiökokous?
Yhtiökokous päättää asioista, jotka sille asunto-osakeyhtiölain nojalla kuuluvat. Yhtiökokous voi olla varsinainen tai ylimääräinen. Koska ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämisen kynnys on melko korkealla, varmuuden vuoksi käsittelyyn vietäviä yksittäisiä päätöksiä hallitus saattaa haluta viedä seuraavaan varsinaiseen kokoukseen, mikä viivästyttää päätöksiä merkittävästi ja tarpeettomasti.
Varsinaisessa yhtiökokouksessa on lain mukaan esitettävä:
1) tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus;
2) hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä
3) hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.
Investointipäätöksiä voidaan siis aivan hyvin tehdä hallituksessa, ja erityisesti, kun ne on yhtiökokouksessa raamitettu.
Taloyhtiön operatiivinen toiminta on pääosin asumisen arkea ja päätöksenteko harvoin kovin hektistä, jos sitä verrataan liiketoimintaa harjoittavaan osakeyhtiöön. Investointeja ja osakkaiden talouteen sekä elämään vaikuttavia päätöksiä tuleekin harkita huolella, mutta usein viivyttely varmuuden vuoksi otettavasta yhtiökokouksen päätöksestä voi olla useita kuukausia.
Mikäli energiatehokkuuden parantamiseksi tehdään investointipäätös, sen hyödyt on lähes poikkeuksetta laskettu, joten samalla laskelmalla voi kätevästi laskea, kuinka paljon päätöksen toimeenpanon viivästys maksaa osakkaille.
Jouni Varpelaide 13.5.2024
Funder Finance Oy, lakiasiat
